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2021年的年報(bào)還有開發(fā)商至今“難產(chǎn)”，新一季的中報(bào)披露就到了尾聲。從已公布數(shù)據(jù)看，這是地產(chǎn)行業(yè)史上最慘的一次半年報(bào)，因?yàn)樯鲜蟹科筇潛p的數(shù)量和金額都創(chuàng)了新高。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至8月31日，已有169家上市房企發(fā)布2022年半年報(bào)，其中歸母凈利潤呈現(xiàn)同比下降的有129家，占比高達(dá)76.3%。按盈利與否區(qū)分，有55家房企歸母凈利潤虧損，這些公司一共虧了超595億元。
沒辦法，國內(nèi)一波又一波的疫情襲來，開發(fā)商銷售下挫嚴(yán)重，又遭遇行業(yè)暴雷事件頻發(fā)，融資進(jìn)一步受阻，流動性承壓等問題，對地產(chǎn)行業(yè)的影響顯而易見。
包括陽光城、建業(yè)、中南、榮盛、金科等多家房企在內(nèi)，去年上半年還處于盈利狀態(tài)，今年上半年則跌入虧損，甚至虧損幾十億的不在少數(shù)。其中，富力地產(chǎn)虧損最為嚴(yán)重，上半年虧損69.20億元，同比降幅324.65%；建業(yè)地產(chǎn)緊隨其后，上半年虧損58億左右，同比降幅868.78%。
頭部尖子生和國資房企也不容樂觀，難逃利潤下滑的命運(yùn)。“地產(chǎn)一哥”碧桂園上半年歸母凈利潤6.12億元，相比去年同期下滑超95%；招商蛇口、華潤置地、綠地控股、中海地產(chǎn)、越秀地產(chǎn)等國資房企，也出現(xiàn)了歸母凈利潤同比下滑情況。
在整體市場不景氣的環(huán)境下，“盈利”已經(jīng)成為奢望。以至于有地產(chǎn)人感慨，這屆半年報(bào)，盈利才新鮮。而能保持利潤正增長的房企，或是國企央企，或是此前基數(shù)小。
截至8月31日，上半年歸母凈利潤榜單中，位列前五分別為中國海外發(fā)展、萬科、保利發(fā)展、華潤置地、龍湖集團(tuán)。前五名中僅龍湖一家是民企，其余房企均為國企或者央企。
八成房企利潤下滑
李思廉或許怎么也沒想到，出售資產(chǎn)、債務(wù)展期，忙活了大半年，但富力地產(chǎn)還是在年中淪為“虧損王”，虧損了69.2億，相較去年中期歸母凈利潤的30.8億，足足跌去了100億。
另一家出險(xiǎn)房企建業(yè)地產(chǎn)，排在虧損榜第二位，雖然胡葆森奮力自救，建業(yè)甚至引入了國資戰(zhàn)投，但仍逃不過行業(yè)的盈利“雪崩”，上半年虧損58億左右，遭遇868.78%的跌幅。這是建業(yè)地產(chǎn)自創(chuàng)立以來第一次出現(xiàn)虧損，老胡還在8月電話會議上就此次虧損向全體投資人致歉。
另外，仍有15家房企虧損10億元以上。其中，包括藍(lán)光發(fā)展、融信中國、陽光城、正榮地產(chǎn)、中天金融、榮盛發(fā)展、泛?？毓?、ST泰禾等8家，虧損數(shù)額在20-50億元之間。這些房企無一例外都是已經(jīng)發(fā)生暴雷或者面臨償債危機(jī)。
而今年房企半年報(bào)的凈利變動跌幅，也沒有最慘只有更慘，近八成房企歸母凈利潤呈現(xiàn)同比下降。就拿京能置業(yè)來說，其上半年實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤為-0.3億元，轉(zhuǎn)盈為虧，跌幅達(dá)到161.46倍，創(chuàng)下了地產(chǎn)商跌幅之最。
背靠國資、手上項(xiàng)目不多的京能置業(yè)，是典型“增收不增利”的案例之一，期內(nèi)它營收增長11.31%，但結(jié)轉(zhuǎn)的雍清麗苑一期、天下川三期等項(xiàng)目毛利都比較低，從而導(dǎo)致了整體利潤的驟降。
在京能置業(yè)之后，中天金融、財(cái)信發(fā)展、粵泰股份、上坤地產(chǎn)等，歸母凈利潤的降幅，也都超過了10倍。他們有的處在流動性泥潭，有的則面對物業(yè)項(xiàng)目售價(jià)下跌、忙著計(jì)提資產(chǎn)減值，字里行間凸顯無奈。
就連上市不久的三巽、祥生、天保集團(tuán)等地產(chǎn)商也無法對抗整個大環(huán)境，沒能享受到登陸資本市場所帶來的喜悅，他們在面臨估值回落的同時，還要經(jīng)歷行業(yè)見底。上半年，這三家的歸母凈利的跌幅，分別為155.46%、224.28%、234.36%。
出險(xiǎn)房企中，除了一些延遲發(fā)布財(cái)報(bào)之外，大部分都在利潤下滑的名單上。諸如龍光、建業(yè)，其歸母凈利潤，相比去年跌去了67.22億、63.34億，相當(dāng)于半個萬科的盈利體量。
此外，歸母凈利潤跌幅在1倍以下的房企有85家，數(shù)量最多。這扎堆的區(qū)間里，聚集著各類房企，既有福晟國際這樣的殼公司，又有碧桂園、旭輝等優(yōu)質(zhì)民企，還有綠地、光明地產(chǎn)這樣的國資。
總體而言，地產(chǎn)商凈利下滑，已成為行業(yè)的普遍現(xiàn)象。兩三年前，房企拿地成本較高，眼下這些項(xiàng)目到了結(jié)算期，疊加行業(yè)下行，利潤率下降在所難免。
當(dāng)然，房企們齊刷刷虧損的最重要原因，還是銷售業(yè)績、交付規(guī)模雙下滑導(dǎo)致。這一點(diǎn)，中南建設(shè)董事、總經(jīng)理陳昱含在業(yè)績會上，說得較為透徹。她表示，造成虧損的主要原因，還是整個宏觀形勢不斷在惡化，行業(yè)良性循環(huán)沒有恢復(fù)之前，作為企業(yè)，其實(shí)很難對抗整個大勢的壓力。
從企業(yè)自身來看，銷售難度在增加，竣工有所放慢，收入的降低和費(fèi)用率相對的提高都是原因。同時，公司也在加大力度去庫存和保障安全，所以在這個過程中，一定帶來一些當(dāng)期確認(rèn)的虧損。
機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，1-8月，百強(qiáng)房企銷售操盤金額的同比降幅達(dá)47.4%，接近腰斬。加之，“爛尾”“停貸”事件影響，行業(yè)整體信心尚處在低位、市場整體需求以及購買力不足，9月以及第四季度房企的去化壓力仍然較大。
同時，因行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)出清的過程仍未結(jié)束，為了保障自身現(xiàn)金流平衡，也為促進(jìn)庫存消化，越來越多開發(fā)商采取“以價(jià)換量”“降價(jià)賣房”的舉措。
從資產(chǎn)減值計(jì)提構(gòu)成來看，存貨跌價(jià)損失占最重頭。這在一定程度拉低了凈利潤水平，甚至成為部分企業(yè)虧損的重要原因，包括碧桂園、旭輝、弘陽、上坤等在內(nèi)的房企都提到了這個原因。
此外，對于美元債大戶而言，外匯波動導(dǎo)致預(yù)期凈匯兌損失，也是虧損的一個重大因素。例如，上半年虧損49.9億元的藍(lán)光發(fā)展便表示，公司美元債因人民幣對美元匯率下降的影響，產(chǎn)生匯兌損失約2.5億元。
僅4家歸母凈利超百億
在169家樣本房企中，有40家的歸母凈利潤實(shí)現(xiàn)正向增長。但其中有一半房企的增幅在20%以下，錄得顯著增長者，少之又少。
即使是奉行長期主義的龍湖、在調(diào)控中逆勢進(jìn)取的濱江，也僅有0.82%、1.34%的歸母凈利增幅；背靠國資的建發(fā)、金地、京投、華發(fā)等，其歸母凈利增長率分別為6%、7.68%、9.25%、9.44%，也均沒達(dá)到10%。
不過，這兩年都在謀求債務(wù)重組的華夏幸福，雖然上半年歸母凈利潤虧損5.38億元，但與之前巨額虧損的基數(shù)相比，它卻獲得了94.32%的增長率，表明其正在重回正軌。
此前，華夏幸福確定了“兌、抵、接”等清償方式；政府也收購了其部分資產(chǎn)，長城資產(chǎn)和東方資產(chǎn)等AMC則入場購買了它的債券。以往的重資產(chǎn)承壓之后，它決意向產(chǎn)城管理的輕資產(chǎn)方向轉(zhuǎn)型。
像華夏幸福這樣凈利增長率在90%以上的，還有雅戈?duì)?、金融街、上?shí)城開、眾安集團(tuán)等，但他們大多都是在營收體量不大的基礎(chǔ)上，又恰好到了較多物業(yè)結(jié)算的節(jié)點(diǎn)，才呈現(xiàn)出來的數(shù)字。
總體上，“跌多漲少”的基本面，使得行業(yè)的利潤體量急劇縮減。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年中期，上市房企歸母凈利潤TOP30的門檻，僅為11.49億元，相比于去年的20.3億，相去甚遠(yuǎn)；TOP30平均歸母凈利為37.73億，同比也減少了30.8%。
歸母凈利超百億的房企，則從去年的5家變?yōu)榻衲甑?家。中海、萬科、保利、華潤置地的歸母凈利潤，分別為167.43億、122.23億、108.26億、106.03億。站在在金字塔頂端的主體，實(shí)屬難得。
而往下，除了龍湖、合生、綠地、新城、建發(fā)股份、金茂、中海宏洋、雅居樂、深圳控股等11家房企之外，其他開發(fā)商的凈利潤的體量均在20億以下?？梢娦袠I(yè)的利潤是多么薄若蟬翼。
國資也不輕松
房地產(chǎn)運(yùn)營的邏輯已有所改變，高周轉(zhuǎn)的模式漸隱，高增長慣性不再。如今，保持企業(yè)規(guī)模排名，已不是解決問題的關(guān)鍵鑰匙。
統(tǒng)計(jì)獲悉，上半年，萬科、綠地、碧桂園、保利、中海、龍湖、華潤置地、綠城、招商蛇口、金隅集團(tuán)，分列營收榜TOP10，但其中只有萬科、保利、龍湖實(shí)現(xiàn)營收、歸母凈利雙增，余者均有指標(biāo)下降。
都說民企生存不易，但國資房企的生存狀態(tài)，也參差不齊，有好有壞。不久前，朱榮斌在論壇上談到，“目前行業(yè)內(nèi)民企問題比較突出，但分析問題不應(yīng)只局限在民企，也要看到部分國資背景房企的風(fēng)險(xiǎn)?！?/P>
從這屆國資背景房企的中報(bào)數(shù)據(jù)中，也可驗(yàn)證朱老板的結(jié)論。萬科2021年的凈利潤，出現(xiàn)了上市 31 年以來的第三次下滑，甚至腰斬。除了疫情、毛利率降低等因素之外，還因?yàn)樗槑О巡糠猪?xiàng)目、個別股權(quán)投資等，進(jìn)行減值。
此舉為后續(xù)的業(yè)績增長消除了隱患。今年上半年，萬科果然如愿實(shí)現(xiàn)了凈利潤止跌。郁亮也不用道歉了，期內(nèi)萬科收獲了122.2 億元的歸母凈利潤，同比增長了10.6%，算是萬綠叢中少有的紅點(diǎn)。
而營收規(guī)模排名第二的綠地，則有所不同。其營收、歸母凈利則同比雙降，降幅分別為27.64%、48.98%。這家橫跨房地產(chǎn)、基建業(yè)務(wù)的上海國資企業(yè)，在業(yè)務(wù)經(jīng)營、流動性上依然面臨一些考驗(yàn)。
其實(shí)，就算是央企陣營，也并不能完全“免俗”。
“保三爭一”的保利發(fā)展，仍是央企老大哥，它期內(nèi)實(shí)現(xiàn)營收1107.63億，同比增23.1%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤108.26億，同比增5.11%。在央企隊(duì)列中，它與五礦地產(chǎn)、大悅城地產(chǎn)，都是為數(shù)不多增收又增利的房企。
除此之外，素有利潤王之稱的中海、變得較為進(jìn)取的華潤置地、成為紓困主角之一的招商蛇口、擁有發(fā)展“雙曲線”的金茂，凈利均有不同程度的下滑。而中交地產(chǎn)僅獲得了0.84億的歸母凈利，卻要承受47.87%的負(fù)增長率。
已發(fā)布中報(bào)的11家央企上市平臺，其歸母凈利的平均增長率僅為-13.97%，與行業(yè)平均增長率-257.6%相比，雖有著明顯的優(yōu)勢，但也絕不輕松。
央企地產(chǎn)人也不得不承認(rèn)經(jīng)營方面的壓力。華潤置地首席財(cái)務(wù)官郭世清表示，今年經(jīng)營性物業(yè)承壓還是比較大的，全年來看，經(jīng)營性物業(yè)相比正常年份可能要弱一點(diǎn)。
中海顏建國也直言市場短期承壓，當(dāng)前的市場處于上下半場的轉(zhuǎn)換期，轉(zhuǎn)換期需要一段時間，包括行業(yè)出清，過程相當(dāng)復(fù)雜，也是比較慘烈的。
利潤保衛(wèi)戰(zhàn)
地產(chǎn)進(jìn)入薄利時代，房企該如何穩(wěn)住利潤？上哪兒找新的利潤增長點(diǎn)？
開發(fā)商賺利潤，無非是兩個基本元素：成本和收入，降低成本，提高收入，就能形成利潤。不要覺得這個公式很簡單，但解決最復(fù)雜的問題，最終有效的一般都是那些最基本手段。
在眼下艱難的房地產(chǎn)市場上，對開發(fā)商銷售能力的挑戰(zhàn)，以及對銷售動作的鋪排，有了更高的要求。
萬科總裁祝九勝透露，今年萬科整個銷售專項(xiàng)行動，有四個方面的動作，一是提升傭金結(jié)算的速度；二是調(diào)整銷售激勵政策；三是整合自身的銷售力量；四是進(jìn)行銷售能力的短期培訓(xùn)和提升。
除了提高收入這個因素以外，對于開發(fā)商而言，經(jīng)營管理中最重要的一環(huán)即成本管控，特別是土地成本控制。尤其是在當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)容錯機(jī)會越來越少，精準(zhǔn)投資非常重要。
連續(xù)看能維穩(wěn)利潤率房企的財(cái)務(wù)報(bào)告就能發(fā)現(xiàn)，土地獲取的成本其實(shí)不是太高。上半年，龍湖集團(tuán)龍湖共獲取了17宗土地，平均溢價(jià)率只有5%，其中有一半是0溢價(jià)。同期，越秀地產(chǎn)通過非公開競爭方法獲得的土地占比達(dá)到55%，有效控制了土地成本。
成本全面抓，不僅拿地端要精準(zhǔn)控成本，內(nèi)部管理也絲毫不放松。隨著土地紅利、金融紅利消失，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入到管理紅利時代，對標(biāo)制造業(yè)，更加重視“向管理要效益”。
有“利潤之王”稱號的中海，除了低融資成本外，更重要的是其超強(qiáng)的成本管控能力。中海管理層在今年半年業(yè)績會上表示更看重凈利潤率，將通過全方位精細(xì)化管理，使利潤率能夠在行業(yè)保持引領(lǐng)水平。諸如，中海的員工打印紙張時必須雙面打印，中午休息時全面熄燈，員工文具發(fā)放嚴(yán)控，下班關(guān)閉所有電器電源等。
此外，銷管費(fèi)用作為直接影響當(dāng)期損益的重要變量，成為各大房企開啟精細(xì)化管理、實(shí)現(xiàn)提效的一大抓手。保利、萬科、金地等積極開展數(shù)字化建設(shè)，自建APP或者小程序，打造科學(xué)敏捷的決策體系和執(zhí)行體系，實(shí)現(xiàn)降本提效和精細(xì)運(yùn)營管理。
最后，以“提質(zhì)增效”支撐開發(fā)業(yè)務(wù)的同時，注重配置資源開展多元業(yè)務(wù)，尋找新的利潤的增長點(diǎn)。今年上半年，房企也將目光轉(zhuǎn)向了利潤率更高的新風(fēng)口——代建領(lǐng)域。
不久前，“代建第一股”綠城管理發(fā)布中期業(yè)績，實(shí)現(xiàn)收入12.59億元，同比增加16.4%；歸屬于公司股東的凈利潤3.61億元，同比增長33.4%。期內(nèi)，商業(yè)代建毛利率49.7%，政府代建的毛利率42.2%，其他服務(wù)業(yè)務(wù)毛利率83.6%，利潤率遠(yuǎn)高于地產(chǎn)開發(fā)，令一眾地產(chǎn)商羨慕不已。
加之當(dāng)下，隨著三道紅線、預(yù)售資金監(jiān)管等制度的深化，使得出現(xiàn)資金鏈斷裂、債務(wù)違約的暴雷房企逐漸增多，在行業(yè)出清的情況下，市場上的不良資產(chǎn)亟需處理，這也為代建增添了廣闊空間。據(jù)樂居財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)，目前發(fā)展代建業(yè)務(wù)的品牌房企已超過40家。
眼下，房企們戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢地熬過了上半年，那下半年的盈利情況是否會有所好轉(zhuǎn)？有地產(chǎn)老板認(rèn)為，2022年上半年，是房企最慘的半年報(bào)，但也可能是最好的半年報(bào)。
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